中经评论：着眼需求构建房地产发展新模式

我国房地产市场从过去大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。房地产如何实现高质量发展？“十五五”规划纲要在“推动房地产高质量发展”这一章提出，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。加快构建房地产发展新模式，是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

构建房地产发展新模式，应着眼供需匹配。

我国房地产市场历经多年发展，供求关系发生重大变化，已经从过去的供不应求转向供需基本平衡，局部出现供给过剩。今年《政府工作报告》提出控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，正是着力促进市场供需平衡的体现。各地应以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

保障性住房供给也应以需定建、以需定购。各地应从实际出发，坚持尽力而为、量力而行。完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。过去，住房保障重在补短板，如今更趋精准化、体系化。保障对象从“住房困难家庭”拓展到初婚初育家庭、多子女家庭、城镇工薪群体等。

“好房子”建设也是精准匹配人民群众不断提升的高品质居住需求的体现。未来，我国将建设更多安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，同时把老房子改造成“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。

构建房地产发展新模式，应完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

房地产开发方面，做实项目公司制。过去企业总部统一调配投资融资回款，新模式要求每个项目公司依法独立行使法人权利，从拿地、融资、开发到销售全流程的资金只能进入项目公司账户中去。企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。

房地产融资方面，推行主办银行制。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，为项目竣工交付提供资金支持和保障。

商品房销售方面，推进现房销售制，实现“所见即所得”。现房销售制有助于让商品房不再出现烂尾，从根本上防范交付风险，能有效保障消费者权益。目前现房销售在开发项目中占比不高，预计未来现房销售将更大规模推广。继续实行预售的，应规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

构建房地产发展新模式，应建立房屋全生命周期品质保障和安全管理制度。

品质保障方面，将实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。除建设和改造“好房子”外，还应一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，下大力气解决好加装电梯、停车、充电等难题。物业服务企业应该解决好小区居民天天有感的“关键小事”，提升居住品质。

建立房屋全生命周期安全管理制度，应从我国存量房屋规模大、建成时间长的实际出发，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，强化房屋安全保障，让居民住得安全、放心。房屋安全体检制度旨在及时发现房屋安全风险隐患。房屋安全管理资金制度旨在解决房屋修缮资金问题，资金由个人账户和公共账户组成。房屋质量安全保险制度旨在以市场化方式提高安全保障能力。

加快构建房地产发展新模式，将推动我国住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，推动房地产供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健。我国将以高品质供给、高效率保障、高水平运行持续推进房地产高质量发展。（本文来源：经济日报 作者：亢舒）